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    2020中國房地產估價年會回顧與分享
           11月,中國房地產估價師與房地產經紀人學會(中房學)以線上為主、線上線下結合的方式舉辦了2020中國房地產估價年會。

    山東中聚評估組織全體員工觀看了年會直播或回放,學習了協會領導、行業專家學者以及同行代表們關于目前房地產估價行業一些重大議題的研討。

     

    年會主題和議題

     

    此次年會以“洞察大勢 尋找方向——估價業務深化與拓展之路”為主題,旨在引導廣大房地產估價機構及房地產估價師積極應對新冠肺炎疫情帶來的沖擊和挑戰,適應我國已轉向高質量發展階段的要求,尋找未來發展方向,不斷深化與拓展估價業務,積極開展相關咨詢顧問業務,努力開創房地產估價行業發展新局面,再上新臺階。

     

    協會領導、來自境內外知名房地產估價機構負責人及有關專家學者,國際知名房地產咨詢顧問機構代表等16名嘉賓,洞悉行業變革方向,暢談行業發展大勢,圍繞以下重大議題進行了熱烈研討:

    疫情影響及新形勢下房地產估價面臨的重大變革及發展機遇、估價機構如何應對與發展;

    估價如何服務于城市精細化管理、城市更新改造、存量房地產盤活、房地產租賃經營、房地產資產管理、房地產證券化及資本市場;

    如何做好包括歷史建筑經濟價值評估、集體建設用地入市、國有資產管理與處置在內的新型房地產估價服務和咨詢顧問服務;

    以及運用科技提供估價服務創新模式等。
     



     

    部分觀點分享(摘要)




     




     

    中房學 會長 杜鵑

     

     

    面對日益復雜的國際國內形勢以及當前房地產估價行業存在的問題,估價機構要把握發展大勢,探索發展方向,深化拓展業務,在變革中育新機、在變局中開新局,并做好以下四點:一要堅定行業發展信心。估價機構要堅定信心,洞察不同市場形勢下估價業務的新需求,把握當前業務、著眼長期發展,提高做優、做久的能力和水平,推動行業在不同市場環境下持續發展。二要挖掘估價市場需求。既要抓住新形勢給估價提出的新要求,著力為政府部門和國有企業做好估價服務,也要根據市場、企業和個人在房地產投資、交易等方面的需求,拓展咨詢顧問服務空間。三要提升估價專業水平。既要明確自身定位,做好獨立客觀公正的第三方,又要堅持估價報告的專業性。四要樹立風險責任意識。一方面要重視執業風險,規范估價報告,把風險降到最低水平,另一方面要強化責任意識,糾正設立虛假法定代表人逃避法律責任等不規范行為。


     

     

    中房學 副會長兼秘書長  柴強

     

     

    (1)我國已轉向高質量發展階段。房地產估價行業自改革開放以來快速順利發展,現在到了瓶頸期,要守正創新,提供高質量的估價等專業服務,如此才能突破瓶頸,邁上新臺階。(2)房地產估價行業發展建議:一是堅持市場化發展方向,不能過于依賴法定評估業務;二是堅持專業主義,不能大雜燴,要在專業化基礎上多元化;三是堅持長期主義,不能急于求成,要日積月累;四是堅持穩健發展,要處理好發展與風險的關系,未來要注重防控估價風險。(3)房地產估價機構宜在房地產平臺上發展,積極開展房地產估價延伸業務和相關咨詢顧問服務。這方面的市場空間廣闊,要做的業務很多,關鍵是能不能做好,高質量的房地產估價等專業服務會贏得客戶認可,形成回頭客、轉介紹,甚至變成終身客戶。


     

    中房學 副會長、

    清華大學房地產研究所 所長  

    劉洪玉

     

     

    (1)估價是資產運營管理服務當中的一個重要環節,如何從這個環節入手來拓展我們的服務機會,增強我們的服務能力,是個很重要的話題。如果只是簡單做估價,則不太容易參與到規模和潛力都非常大的房地產資產運營管理過程當中來。(2)不同類型的房地產證券化的產品,對應的估值方法,還是有差異的。(3)集體建設用地入市雖然已經從改革探索、試點,發展到土地管理法修訂后的正式推廣實施,但依然有很多問題需要研究解決,如集體建設用地相關房地產資產的定價問題等,房地產估價專業知識、房地產估價師在其中的參與必不可少。黨的十九屆五中全會通過關于第十四個五年規劃和2035年遠景目標建議中,提出要“推進以人為核心的新型城鎮化”、“全面推進鄉村振興”,我相信,這兩個目標的實現,在很大程度上與集體建設用地的充分合理高效利用密切相關。


     

     

    上海城市房地產估價有限公司

    (2019年度全國一級房地產估價機構綜合排名第一)

    董事長  王常華

     

     

    (1)集體土地入市的相關流程中,估價機構可參與的階段有郊野單元規劃編制、合作機制方案研究、土地價格評估、土地登記流程代理等,可延伸開展的綜合咨詢服務有權屬調查、規劃評估、產業分析、經濟評價等。(2)集體經營性建設用地調節金提取體系應基于土地級別、用途、入市途徑等因素建立。高級別土地調節金提取比例高于低級別土地,商辦用途土地調節金提取比例高于租賃住宅用地和工業用地。通過調節金提取體系,實現入市增值收益分配與土地征收轉用大體平衡,并適度向農民集體傾斜。


     

     

    深圳市世聯土地房地產評估有限公司

    (2019年度全國一級房地產估價機構綜合排名第二)

    董事 總經理  李娜

     

     

    (1)當前宏觀經濟政策環境、房地產市場形勢變化以及新興科技發展,給房地產估價行業帶來機遇與挑戰。(2)隨著房地產市場逐步進入存量時代,在存量土地盤活、城市更新改造以及存量資產盤活等三方面給估價行業帶來了新的市場需求。(3)房地產估價機構要積極參與存量房地產相關活動,提供全流程、全鏈條的專業咨詢服務,要將估價業務由開發端向前端土地、后端流通及經營端拓展;將單一服務轉向綜合服務;將提供傳統評估服務為主轉向綜合咨詢服務為主。(4)數字化、信息化、智能化等新興技術在存量房地產盤活中的應用:一是通過數據分析技術、地理信息系統等盤清資產;二是通過可視化自動化流程,管理大數據,優化資產運營管理。


     

     

    北京仁達房地產評估有限公司  

    (2019年度全國一級房地產估價機構綜合排名第五)

    顧問   閆旭東

     

     

    (1)房地產估價機構除傳統評估業務外,應發展一些其他方面的能力,做更多的咨詢服務業務。(2)底層資產是房地產的企業整體資產,應由房地產估價機構評估,其中有較多業務機會。(3)投資性房地產評估、涉稅評估是未來可以發展的領域,如對投資性房地產的公允價值進行測算,個人、公司股權轉讓中的涉稅評估等。(4)開展相關業務注意事項:一是房地產評估和資產評估有一定的差別,要遵循專業原則;二是考慮客戶群體和客戶需求;三是在自己熟悉的領域進行多樣化發展。


     

    戴德梁行

    (2019年度全國一級房地產估價機構綜合排名第七)

    高級董事、華北區估價及顧問服務部主管  

    胡峰

     

     

    (1)REITs主要解決兩個問題:一是給中小投資人提供投資商業地產的渠道;二是解決大型開發企業、業主的投融管退。(2)中國REITs近年來快速發展,目前,國內發行REITs超過200單,總市值400億元?;A設施類REITs和CMBS項目均需要房地產估價機構出具的評估報告。從國際經驗來看,該類評估基本采用收益法。(3)資本化率是驗證估值結果的好方法,可以通過分析中國內地商業不動產大宗交易,香港、新加坡REITs在中國內地大宗交易的資本化率以及問卷調查等方式獲取。明確的資本化率有利于投資人、業主衡量項目好壞,同時給監管部門提供審核項目的標準,也便于評估機構掌握做事規律。

     

     

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